首開股份:營收下滑、負債大增 “三道紅線”全部踩中

首開股份:營收下滑、負債大增 “三道紅線”全部踩中
2021年05月08日 00:18 中科財經

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原標題:首開股份:營收下滑、負債大增 “三道紅線”全部踩中 來源:中科財經

《中國科技投資》劉亮

與下降的營業收入形成鮮明對比的是,首開股份2020年度融資規模進一步擴大。

4月17日,北京首都開發股份有限公司(600376.SH,以下簡稱“首開股份”)正式發布2020年年度報告。報告顯示,首開股份2020年實現簽約金額1074.55億元,同比增長6.03%;實現營業收入442.26億元,同比下降7.18%;累計凈利潤41.84億元,同比下降25.76%。

從數據來看,首開股份在簽約金額略有上漲的情況下,營業收入和凈利潤雙雙下滑。特別是公司的主營業務“房產銷售”,毛利率同比下降9.5個百分點至27.60%。雖然銷售業績未見明顯增長,但公司經營活動產生的現金流量凈額卻同比增加了38.65億元,加上籌資活動帶來的現金流,首開股份期末現金及現金等價物也由2019年的248.83億元增至349.75億元。

值得一提的是,首開股份2020年度新增融資共計523.38億元,受此影響,其剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為74.83%、178.56%和0.89,監管所設定的“三道紅線”指標全部踩線,整體負債水平偏高。

營收下滑與現金流增加

首開股份2020年營業收入同比有所下降,公司“銷售商品、提供勞務收到的現金”這一數據亦呈現下降的狀態,但“期末現金及現金等價物”卻增加了100.9億元,漲幅達40.56%。

雖然公司并未在年度報告中明確解釋營業收入下降的原因,但首開股份2020年度實現簽約面積381.55萬平方千米,同比下降7.28%,與營收下降的幅度基本保持一致。

此外,公司營業收入下降的同時,營業成本卻同比增長7.32%。受此影響,首開股份2020年度房地產銷售業務的毛利率也同比減少9.5個百分點,降至27.60%。

4月20日,《中國科技投資》記者就營業成本等問題致函首開股份,對方回復稱,“公司營業成本上升主要是房屋開發成本中的土地成本上升,受土地成本上升以及項目限價的影響,毛利率下降”。

據記者不完全統計,2017年,首開股份通過公開市場競拍共拿地19宗,其中屬于溢價拿地的有17宗,溢價率最高的為位于杭州市拱墅區半山田園的R21-06 地塊,溢價率達70%;2018年,首開股份通過公開市場競拍共拿地11宗,其中屬于溢價拿地的有8宗,但整體溢價率不高。

首開股份表示,“2016年至2017年間,整個房地產市場顯示出高歌猛進的狀態,土地市場競爭激烈,溢價率普遍較高,公司當時正處于快速發展階段,積極獲取新增項目符合公司發展所需,拿地溢價水平也處于行業正常范圍;2017年后,又遇政府嚴厲調控,之前的拿地預期不能完全兌現,項目毛利率有所下降”。

首開股份同時強調,“站在當時的環境看,公司的投資策略并無問題”。

經營業績表現不佳的情況下,首開股份來自“銷售商品、提供勞務收到的現金”也出現下降,2019年至2020年,該數據分別為550.77億元、541.09億元。

不過,首開股份2020年度仍然實現了經營活動現金流的大幅增長,并且期末現金及現金等價物也增長頗多。

根據公司在年報中的解釋,經營活動現金凈流量的增加,主要是因為“收到的往來款比去年同期增加47.56億元”;期末現金的增加,則是因為籌資活動產生的凈流量為78.77 億元,包括吸收投資和取得借款都有較大幅度的上升。

首開股份回應稱,“往來款主要是公司與非并表項目單位之間的資金往來。在項目前期,公司對項目的股東借款體現為往來款流出,隨著項目銷售,項目公司逐步歸還股東借款,此時產生往來款流入”,“公司收到的往來款同比增加,主要說明本年非并表單位的銷售回款大幅增長,由于2020年銷售情況良好,前期對非并表項目的投入,在本年取得了資金回流,體現為往來款流入。”

記者注意到,2020年首開股份在建項目或竣工項目中,由并表轉為非并表的共三個,分別是“華樾北京”、“花照紫宸”和“央璽”,對應的項目公司分別為北京金開禎泰房地產開發有限公司、北京金開旭泰房地產開發有限公司和上海眾承房地產開發有限公司。首開股份2020年的“長期股權投資”項也同比增長了50多億元。

同策研究院資深分析師肖云祥表示,一般情況下,在建或是竣工項目,負債處于回正狀態,非并表對公司來說是不利的。這種情況的出現,可能是公司通過與合作方溝通,利用收購股權或是修改公司章程來操控項目公司是放在表內還是表外,達到“美化”有息負債的目的。

高負債下“三道紅線”全部踩線

截至2020年末,首開股份剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為74.83%、178.56%和0.89,“三道紅線”全部踩線(2020年下半年,監管部門針對房企設置了“三道紅線” 即房企的凈負債率不得大于100%,房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%,房企的“現金短債比”小于1)。

年報顯示,首開股份2020年累計新增融資523.38 億元,其中開發貸款 150.24 億元,信托貸款110.72 億元,發債規模 262.42 億元,凈增融資規模 108.32 億元。

相較于2019年,不論是總融資規模,還是凈增融資規模,都呈現上升趨勢。尤其是信托貸款,在首開股份融資規模中所占的比例一直較高,維持在20%左右。

公司無限售條件的股東中,來自陜國投的匯祥11號定向投資集合資金信托計劃和蘇州信托的蘇信財富·富誠 K1602 單一資金信托的持股數分列第六和第七名。

知名地產分析師嚴躍進表示,“明股實債”是各個房企都可能進行的一種操作,房企以這種特殊的融資方式來回避負債方面的檢查,通過設計比較復雜的融資結構,使得表面上看上去負債數據不大,但實際上也是負債的表現。

根據公司最新一期的中期票據募集說明書,截至2019年末,首開股份已公開的存續的信托貸款就有21筆,付息利率介于6.42%和7.80%之間,遠高于公司5.49%的平均融資成本。

值得一提的是,截至2020年末,首開股份銀行授信額度余額超過1000億元。首開股份告訴記者,“與銀行貸款相比,信托融資的資金來源更加廣泛,放款速度更快,是融資形式的很好的補充,也是業內普遍采用的融資方式。”

除銀行借款、信托貸款等融資活動外,記者注意到,首開股份2020年還有50億元的存續永續債以及73億元的長期應付款。永續債方面,首開股份自2015年起就陸續有發行;而長期應付款一項,2017年至2019年,該數據一直為零。

為何長期應付款在2020年突然暴增?年報顯示,長期應付款的增加,系少數股東借款增加。首開股份對此解釋道,“以往的股東借款,通常是無固定期限或短期的,隨著項目管理越加精細,股東借款時間預測更加準確,因此簽訂的借款時間也就更加確定。因此,本質上來講,應該將長期應付款與其他應付款合并起來比較,公司2020年度長期應付款增加了約73億元,但其他應付款同比減少了34億元,合并起來看,是增加了39億元。”

至于少數股東借款增加的原因,首開股份表示系“并表的合作項目增加”,并強調這是正常的經營結果。

肖云祥告訴記者,部分房企會以應付款科目的形式進行融資,是以向關聯方借款的方式,來用經營性負債代替金融負債,從而降低其有息負債的規模,這部分負債通常以其他應付款中關聯企業往來款的形式體現出來,但是確實是需要承擔融資成本的,相當于表外融資。

從年報上,記者還發現,北京首都開發控股(集團)有限公司(以下簡稱“首開集團”)為支持首開股份經營,將其取得的部分貸款提供給首開股份使用,公司與首開集團之間存在關聯債務。據公司透露,截至2020年末,該數據為18億元。

總的來說,公司的“三道紅線”指標全部踩線。根據監管要求,首開股份已躋身“紅檔”,有息負債規模不得提升。

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