中梁百悅智佳IPO:利潤率下滑 低基數的高增難持續

中梁百悅智佳IPO:利潤率下滑 低基數的高增難持續
2021年05月08日 18:05 新浪財經

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  隨著物業股市值遠超房地產,房企拆分物業板塊上市變得“真香”。4月29日,中梁控股旗下的物業板塊中梁百悅智佳服務遞交了港股上市申請。

  招股書中,中梁控股集團意欲打造物業板塊的高增形象,而另一邊中梁地產操盤面積下滑。以中梁百悅智佳目前高達66%的關聯房企依賴度,物業焉能獨善其身?

  中梁控股“揠苗助長”

  按在管建筑面積及收益計算,中梁百悅智佳是增長最快的物業管理服務提供商。2018年在管面積為6.8百萬平方米,2020年為20.1百萬平方米,復合年增長率為769.3%;同期簽約面積由23.9百萬平方米增長至60.3百萬平方米,復合年增長率為58.8%。

  表現在財務上,公司收入由2018年的1.76億元增長至2020年的7.04億元,復合年增長率為100.2%;同期凈利潤由0.27億元增長至0.86億元,復合年增長率為79.9%。

  高增長源于基數低,中梁百悅智佳用了2年時間完成了同行3年的增長。濱江服務2017年在管面積8.6百萬平方米、第一服務2017年在管面積7.3百萬平方米,現如今在管面積均在20百萬平方米左右,與中梁百悅智佳同體量。

  不可忽略的是,中梁百悅智佳背后是的中梁控股是一家top30房企。同樣背靠top30房企,佳兆業美好在管面積57百萬平方米,建業新生活在管面積53百萬平方米,規模遠高于中梁百悅智佳。在平均在管規模1億平米的時代,中梁百悅智佳排上市物企尾部,與中梁控股的規模也并不匹配。

  中梁百悅智佳成立于2016年,2018年4月從中梁集團分離出來。2018年公司收入由非業主增值服務一項支撐,即對開發商的協銷、交付前服務、其他增值服務。該業務占公司總收入的比例99.89%、89.76%、47.16%。其中,中梁控股集團及其他關聯方收入占比為83.5%、74.2%及42.9%。

  大量的關聯交易促使中梁百悅智佳快速增長,直到2020年公司物管收入仍不及非業主增值服務,這在物業股中較為罕見。畸形的成長過程暴露出中梁百悅智佳對關聯房企的依賴性較高。結果便是收入結構的不平衡,在同等在管規模中中梁百悅智佳的營收、凈利潤較低。

  盈利能力下滑   高增長能否持續?

  2018-2020年,公司由中梁控股集團開發的項目的在管建筑面積分別占在管總建筑面積的100.0%、76.2%及66.3%。關聯房企的依賴度非常高。

  隨著上市遞表,接下來需要面對的問題是高增長還能否繼續?

  2018-2020年,公司簽約面積分別23.9百萬平發米、37.7百萬平方米、60.3百萬平方米,在管面積分別為0.03百萬平方米、6.8百萬平方米、20.1百萬平方米,儲備率為88.92、4.54、2。

  前期高增長幾乎透支了已簽約面積,截至2020年公司儲備率降至行業正常水平,但儲備面積還有40百萬平方米,60百萬平方米的簽約面積屆時將使中梁百悅智佳從一家小物企躍居中型物企,短期內規模還可增長。

  長期則看關聯房企輸送及外拓能力。從報告期內分別參與的16次、6次及40次招標來看,中標率為100%、100%、57%,波動較大。2020年通過收購增加了6百萬平方米面積。

  另一邊,克而瑞數據顯示,中梁地產2018-2020年操盤面積為9.9百萬平方米、11.9百萬平方米、9.7百萬平方米,2020年操盤面積略有下滑。對比中梁百悅智佳往年13.7百萬平方米、22.7百萬平方米的增長,僅靠中梁地產顯然不夠支撐高增長。2020年受疫情影響房企利潤普遍下滑,中梁控股凈利潤同樣下滑2.35%。房企的日子不好過,物業板塊焉能獨善?

  或許是底氣不足,中梁百悅智佳上市前夕,碧桂園物業香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務679股股份,約占公司已發行股本的6.24%。抱上大腿后不排除二者未來存在合作。再加上上市前的收購動作,中梁集團意欲打造物業高增長的意圖非常明顯。這給可預見的增速放緩帶來些許變數。

  此外,在中梁百悅智佳高速發展同時,不可避免的出現了利潤率下滑。公司毛利率從33.6%降至28.4%,下降了5.2個百分點;凈利率從15.2%降至12.2%,下降了2.9個百分點。總資產回報率從40.7%下降至17.8%,下降22.9個百分點。

  2021-2020 年,中梁百悅智佳陸續有30%(18.3百萬平方米)合約面積到期,短期內還面臨續約風險。

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責任編輯:公司觀察

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