順豐房托IPO:收益98.54%來自關聯方 物業價值及利潤起伏大

順豐房托IPO:收益98.54%來自關聯方 物業價值及利潤起伏大
2021年05月07日 17:33 新浪財經

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  作者:肖恩

  近日,因為Q1暴雷巨虧而站在風口浪尖的順豐控股,要分拆順豐房托在港股上市,預計募集資金約3億美金。

  順豐作為一個快遞公司,緣何與“房托”產生了關系?實際上,順豐房托全稱為順豐房地產投資信托基金,本質上為房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)。而REITs是投資不動產的基金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

  目前,有14只REITs在港交所上市,如越秀房托、招商房托等。順豐作為快遞龍頭,順豐房托目前聚焦在物流地產,若成功上市,有望成港交所首個以物流為主的REITs。

  何為REITs?

  REITs起源于美國,后來發展至澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個國家和地區,從誕生到現在的60年里,管理規模已達到了2萬億美元。

  REITs的好處就體現在下面這張產品結構圖之中。

  基金投資人,可以通過買REITs基金,通過SPV(項目公司),投資房地產或相關的不動產(比如能賺租金的大樓)。而發行REITs的基金公司會幫投資人管理這些不動產,一年年的收租,然后以分紅的形式作為投資回報,返還給投資人。

  這里面對于投資者來說:投資門檻低了,投資渠道變多了。多了一種風險可控、收益還不錯的投資選擇,目前在港交所掛牌的REITs股息率大概在7%-9%的水平。

  對于企業來說,REITs可以盤活存量資產。在REITs基金收購不動產之后,相關的諸如房企等機構,可以將資金用于再投資,不至于被龐大的自持物業沉沒巨量資金,而限制了發展速度。

  招股書顯示,順豐房托基金由順豐控股100%持有,初始投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。IPO后順豐控股的持股比例將降低為35%,公眾基金持有人的占比將達到65%。順豐房托IPO后將回收部分資金,順豐控股也可以輕資產運營。

  順豐房托的利潤起伏大

  截止去年底,順豐房托主要聚焦在物流地產,當前的投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。三處物流地產的可出租總面積為30.76萬平方米,估值達60.94億元,平均出租率為94.9%。

  順豐房托目前擁有的資產體量,相對于稍有規模的房企來說,還是非常小的,整體的業績也不大。

  招股書顯示,2018年至2020年,順豐房托的收入分別為2.56、2.69、2.79億港元,年增長率僅為5.07%、3.72%。收入類型包括租金和管理費,其中主要為租金收入,可見在整體可供出租的面積、出租率沒有太大變化的情況下,房托的收入增長必是緩慢的。

  但這并不代表順豐房托的業績非常穩健,相反,公司的利潤表現出了較大的波動。租金收入變化不大的情況下,投資物業的公允價值變動對于利潤的影響非常大,2018年,投資物業的公允價值錄得收益達到2.27億港元,與收入接近。而在2019/2020年的公允價值變動收益則為0.81億港元及虧損0.54億元,這直接拉低了后兩年的利潤表現。

  此外,順豐房托2020年的融資成本達到1.18億港元,較上年同期增長64%,成為掣肘全年利潤的另一大因素。從報表中看,順豐房托的主要負債為應付關聯方的款項,在應付款項總額變化不大的情況下,財務成本快速上升,或與關聯方的資金成本提升有關。

  98.54%收益來自關聯方順豐控股

  值得注意的是,于2020年底,順豐房托的物業合共有33名租戶,當期租金收入總額排名前五位的租戶,約占總租金收入的80.1%。而其中順豐關連租戶約占同期總租金收入的80.0%。更為集中的是,順豐房托全年的利潤中,有98.54%來自順豐控股,可以說,其余的租戶幾乎不貢獻利潤。

  關連租戶比例高,一方面意味著租約穩定性強,但另一方面也意味著嚴重依賴順豐控股這一單一客戶,基金的業績潛在的起伏較大。關聯交易也存在一定的隱患,諸如關聯方的應付款及快速增長的財務成本。

  因此,順豐房托約90.9%租戶(按可出租面積計算)來自物流行業,而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。

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責任編輯:公司觀察

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