毛利率下墜欲加碼商業板塊 新城控股"不重規模"仍熱衷拿地 ?

毛利率下墜欲加碼商業板塊 新城控股"不重規模"仍熱衷拿地 ?
2021年04月30日 07:32 投資者網

  深陷前董事長“丑聞”一年半之后,新城控股集團股份有限公司(下稱“新城控股”,601155.SH)交出了一份較好的答卷。

  2020年,新城控股營收為1454.75億元,同比增長69.46%;歸母凈利潤152.56億元,同比增長20.56%。

  資本市場對這匹曾經的黑馬充滿期待,新城控股今年累計漲幅超30%,但公司卻不斷傳達出“不重規模”的信號。2021年,新城控股銷售目標為2600億元,相比2020年增速僅3.6%。

  另一方面,新城控股在拿地速度方面仍未放慢腳步。《投資者網》近期就此聯系到公司方面,并得到了一些答復。

  合同銷售增速放緩

  公開資料顯示,新城控股集團1993年創立于江蘇常州,2015年上市。2019年,前董事長王振華深陷性侵丑聞,新城控股的命運旋即急轉直下。“地產二代”王曉松臨危受命,不斷轉讓低效資產,回籠資金。

  2020年,新城控股交出營收、凈利潤雙增的成績單,但銷售額卻出現負增長。

  2020年,公司累計合同銷售金額約2509.63億元,比上年同期下降7.33%。在克而瑞2020銷售排行榜上,位列行業第12位。

  中指研究院數據顯示,新城控股今年一季度累計合同銷售金額約496.47億元,同比增長60.25;銷售額排名第16位,而去年同期排名第12位。

  不僅如此,部分核心財務數據也有所下滑,如凈資產收益率(加權),從2019年的36.86%下滑至2020年的33.9%;毛利率為23.5%,同比下降9.14個百分點;凈利率為11.32%,下降4.2個百分點%。

  對此,新城控股對《投資者網》回應稱,“新城控股保持業績穩健增長的一個很重要原因就是堅持‘住宅+商業’的雙輪驅動戰略;毛利率下滑是因近年來公司規模快速擴張,并戰略性進入一些新的城市,包括部分非長三角的低能級城市,沒有體現出規模優勢。同時人才儲備顯得不足,管控能力尚待加強。”

  “從整個行業大趨勢來看,各地不斷出臺限地價、限房價政策,未來行業的超高回報很難再出現,2020 年獲取的項目 86%位于高潛力城市,毛利率已有一定程度改善。”

  三四線市場“降速”

  新城控股從區域性房企一步步發展壯大,離不開三四線棚改。

  2014至2015年,房地產行業低迷時期,創始人王振華利用杠桿逆周期操作,在三四線城市搶奪低價地塊,踏準了房價快速上漲節奏,以及長三角三四線棚改去庫存紅利,土地貨值短期內放大,銷售額連年翻倍。

  最新數據顯示,新城控股約六成土儲分布在三四線城市。

  “2020年,新城控股86%位于高潛力城市。一二線城市占比40%,長三角強三四線城市占比30%。2021年,公司重點關注一二線城市及長三角三四線。”新城控股告訴《投資者網》。

  但今時已不同往日。社科院金融所近期發布《中國金融報告2020:新發展格局下的金融變革》指出:“一、二線城市與三、四線城市之間的房價表現將會分化加劇,房地產行業的集中度未來有望持續提高。這意味著,未來三、四線城市的中小房地產開發商會面臨較大的經營風險。”

  商業地產業務也面臨同樣的風險。

  公司官網顯示,新城控股商業開發的核心產品是吾悅廣場。通過避開一二線城市的競爭,吾悅廣場下沉到二三四線城市中的偏遠區域,從地方政府手中拿到低廉土地,拉動區域土地貨值增大。

  截至2020年底,新城控股于28個省份、98個地級市布局吾悅廣場163座,已開業及管理輸出數量為100座。其中,一半以上分布在三四線城市。

  新城控股曾對吾悅廣場寄予厚望。2018年,公司行政總裁呂小平表示,預計每個吾悅廣場前十年的平均租費收入可以達到1.32億元,投資回收期可控制在6年以內。

  2020年,吾悅廣場商業運營總收入57.21億元,剔除5個但尚未納入2020年業績的商業項目,吾悅廣場平均收入0.6億元,相比2019年0.65億元的平均收入進一步下滑。

  就此,新城控股就此向《投資者網》稱,“2020年為與商家共渡難關,新城控股曾兩次推出租金減半政策共計67天,減免租金收入總計達到5億元。2020年新開業項目當年租金收入因開業時間較短且尚處于培育期,而并非收入‘不及預期’。”

  “2020年,新城控股商業運營總收入增長至57.21億元,其中吾悅廣場商業運營總收入增長至56.70億元,超額完成55億元租金管理費用的目標,同比上漲34%。”

  值得一提的是,吾悅廣場還為公司貢獻了不少利潤。2020年,新城控股的公允價值變動收益為25.24億元,投資為30.81億元,合計56.05億元,占新城控股凈利潤的34%。

  新城控股在年報中表示:“如果相關的評估方法或假設發生變化,將影響投資性房地產公允價值的估計,該差異將對公允價值變動損益產生影響。”

  也就是說,這些多半布局于三四線城市的吾悅廣場,一旦整體估值縮水、運營效率走低的話,公允評估增值或下跌,并進一步影響新城控股的歸母凈利潤。

  “公司利潤表中投資收益的主要部分為來自于合聯營公司的權益利潤,該部分利潤為非并表房地產公司的正常業務利潤。”新城控股如此向《投資者網》解釋,“每年公司的公允價值評估,是由國際知名評估事務所戴德梁行進行的第三方客觀評估。截至2020年末,公司已陸續發行2期吾悅廣場CMBS等資產證券化的產品,新城控股旗下多家吾悅廣場憑借自身資產的優質性及良好的運營情況,獲資本市場認可。”

  債務問題引爭議

  除下沉市場紅利不再之外,新城控股還受制于現金流。因新增土地較多,新城控股2020年經營性現金流凈額為3.82億元,同比下降99.12%。

  2020年,新城控股剔除預收賬款后的資產負債率74.12%,凈負債率43.65%,現金短債比1.68倍。第一項踩中紅線。

  另據《21世紀經濟報道》,公司存在明股實債的嫌疑。通過這種方式,公司可以將債務隱匿于表外,隱藏其真實負債水平。

  其指出,過去5年,新城控股少數股東投入了大量資金,貢獻了40%左右的凈資產,卻只分享了5.07%-14.07%的報表利潤。少數股東的資金,5年來的年投資回收率僅在2.88%-9.05%之間。

  對此,新城控股對《投資者網》解釋稱,“公司不存在‘明股實債’的情況。原因有:少數股東僅依靠項目融資杠桿,上市公司還可運用公開市場等直接融資提高收益率;少數股東不涉及公允價值變動;少數股東對高毛利綜合體項目少有參與。”

  其還補充道,如果按常規口徑的現金短債比來看,截至2020年年末,公司在手現金余額624億元,短期債務239.13億元,現金短債比則達到了2.6倍,連續三年經營現金流為正;2020年11月起,三家境外評級機構均上調了公司的主體評級;截至2020年末,銀行的授信總額度為1102億元。

  此外,新城控股還要確保子公司現金流穩健,盡管部分子公司帶來了內控問題。

  最新公告稱,2021年,新城控股預計對公司全資子公司凈增加擔保額度300億元,對控股子公司凈增加擔保額度600億元,對合營公司及聯營公司凈增加擔保額度300億元。

  “該公告僅為2021年度擔保計劃,全年擔保金額需以實際發生情況為準;新城控股一季度新增土地貨值385.9億元、新增土地建筑面積384.8萬平方米,均位列TOP10,補貨充足,業績增長動力強勁。”公司方面表示。

  此外,據企查查數據顯示,新城控股子公司南通市鴻茂房地產有限公司因違反了《江蘇省城鄉規劃條例》,近期受到行政處罰;昆明悅宸房地產開發有限公司多次因環保衛生問題被處罰;另外還有,銀川新城吾悅房地產開發有限公司因未取得施工許可證的情況下開工,武漢新城創置置業有限公司擅自挖掘城市道路。

  對于上述問題,新城控股避而不談。

  “不重規模”仍拿地

  “以資本回報率為核心,聚焦利潤”成為了新城控股最新戰略的關鍵詞。2020年報業績會上,王曉松表示:“公司對規模的追求度沒有之前那么高,放在相對靠后的位置,而是更注重包括盈利能力等在內的發展質量。”

  2020年以來,新城控股就不斷強調著“不重規模重質量”。但事實上,公司在拿地速度方面并未打算放緩。2020年,新城控股拿下120宗地塊,相比2019年的72宗大幅增加。

  其中還不乏高溢價拿地。2020年4月、7月及8月,新城控股在溫州、武漢、昆明拿地時,分別溢價25.76%、45.58%與54%。2018年至2020年,公司每平方米拿地成本分別為2330元、2421.48元、3031.11元,逐步上升。

  王曉松表示,2021年還是執行“銷售額的40%用于拿地”策略,即2021年新城控股拿地預算仍高達千億元。

  原因不難理解,新城控股2020年排名在行業第12位,本就已有所下降,并且大有被趕超的勢頭。克而瑞統計,緊隨其后的金地集團在2020年完成2426億元銷售額,與新城控股之間相差不過數十億元。

  除此之外,新城控股商業板塊準備繼續高速擴張,目標新開業吾悅廣場30座。從現有規劃看,商業竣工的比例將達到新高。2021年,預計竣工4309萬平方米,其中商業1557萬平方米,住宅2752萬平方米。

  2020年,新城物業出租及管理毛利率達到70.8%,表現明顯優于住宅銷售。

  標普對此表示擔憂,其在研報中指出:“新城控股中端購物中心的定位加上低線城市的位置,可能會在一定程度上削弱吾悅廣場的租金穩定性,因為租戶更容易受經濟周期波動的影響。”

  IPG中國首席經濟學家柏文喜表示:“隨著商業自持和管理面積、資產規模的迅速增加,新城強化與重視商業是必須的。部分吾悅廣場處于三四線城市,培育時間較長,資產增值速度和現金流都比較差,暫時無法斷奶。住宅業務作為維持公司規模和實現現金流平衡的主要依托,是不可能淡化的。”

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責任編輯:馬婕

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