融創插手收購告吹 是旭輝保守還是融創激進?

2021-04-20 12:02:34 作者:肖恩 收藏本文
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出品:大眼樓管

作者:肖恩

  近日,隨著旭輝、融創兩方面前后發布了相關的公告,旭輝、融創和彰泰三者的關系逐漸清晰。因價錢沒談攏,旭輝將解除與彰泰集團的合作框架協議,同日旭輝控股旗下的物業上市平臺的永升生活服務亦宣布終止收購彰泰服務集團65%股份。而出價更高的融創則成功橫刀奪愛,拿下廣西地產龍頭。

  本以為,旭輝做成了今年開年的第一筆大并購,繼去年許世壇之后,有望繼續保持閩系房企“白衣騎士”的角色。但峰回路轉,孫宏斌經過一年的蟄伏,回來之后依然是并購市場那個最靚的仔。

融創插手 旭輝收購彰泰告吹

  今年1月旭輝公告與彰泰集團達成合作框架,根據戰略合作框架協議,旭輝向彰泰香港及桂林合創收購桂林彰泰(平臺公司)65%的股權,并以增資的方式與上述兩方就廣西旭輝按65:35比例成立合營企業。

  與此同時,永升生活也擬收購彰泰服務的65%股權,當時旭輝對彰泰物業公司65%的股權給出了4.3億元的對價。對比起來,此次融創服務對80%股權給出的是8億元,購入股權占比更多,支付的價格也更高,融創看上去更壕,也更自信。

  按照彰泰的說法,融創給出了很好的價格,不過旭輝并不認可這種說法,旭輝自認為其對于投資是理性投資,出價也會較謹慎。顯然,對于融創的出價,旭輝應該是覺得并不劃算的,或者說自己玩不轉。

  最終融創以約99.1億元的交易對價,通過下屬融創西南與彰泰集團分別持有80%及20%目標合作公司股權。本次交易的目標公司包含了彰泰在廣西南寧、桂林等多個城市的54個房地產開發項目及3個房地產代建項目,總可售建筑面積約1162萬平方米,其中未售建筑面積約為825萬平方米。主要為住宅業態,截至2020年底總資產約487.16億元,未經審核凈資產約為5.95億元,不過彰泰連續兩年小額虧損。

融創和旭輝利潤率相當

  據悉,此次融創與彰泰的合作所涉及的825萬平米可售面積,貨值約為700億元,平均約9000元/平米的售價。

  按照此前彰泰集團連續兩年掙扎在盈虧平衡的經營情況來看,這700億的貨值放在彰泰手里,預計又將難盈利。而經過頭部房企,尤其是在主打高端品牌的融創中國的加持和賦能之下,平均售價有望明顯提升,建安、銷售及財務成本也有望得到有效控制,或可盈利。

  不過,從過去幾年融創與旭輝的凈利潤率水平來看。兩者不相上下,都在16%-17%左右的水平。700億貨值按照16.5%的凈利潤率算,可錄得115.5億元的凈利潤,融創分走80%,也就是92.4億元。考慮到部分合作項目的少數股東損益,融創99.1億元的投入是否能收回成本,還要看融創能“化腐朽為神奇”到什么程度,700億貨值能在融創的賦能下漲到多少。

  至少從旭輝最終的表態來看,對于彰泰的項目,旭輝應該是覺得自己做到明顯超過16%-17%利潤率的可能性不大,因此不敢去冒險。

融創略顯激進 杠桿率更高

  但是靠并購一路走來的融創,也并非“人傻錢多”,孫老板雖然在同行中印象還可以,但也是精明的商人。我們拉一下融創和旭輝過去5年的加權ROE指標會明顯發現,融創在利潤率、周轉率接近的情況下,ROE明顯高出旭輝10來個百分點,而這其中的解釋就是:杠桿率。

  實際融創收購彰泰80%股權的資金中,不都是自己的錢,里面有多少自己的錢,取決于公司的杠桿率的高低。現在,融創的財務一輪算下來,即使在融創賦能下仍只能兌現700億貨值的情況下,按照16.5%的利潤率得到的90億元左右的收益,如果在自有資金和外借資金中進行分配,是有可能實現正收益的。

  而旭輝之所以更為保守,這或與旭輝杠桿率較低,收購資金中的自有資金占比更高,在保證外借資金固定收益的情況下,依然難以實現可觀盈利。

  2020年底,融創中國的凈負債率為96%,非受限現金短債比為1.08,剔除預收款項后的資產負債率為78%。相比之下旭輝集團的杠桿率要更低,其剔除預收款后的資產負債率為72.5%,凈負債率為64.0%,非受限現金短債比為2.73。

  事實上旭輝的的權益比例一直不高,合作開發也早已成為拿手好戲,但在面臨這種并不具有十足把握的情況,也并不敢下重手。這一方面可以說是旭輝謹慎合理,不冒進,但另一方面,在當前存量內卷的地產行業中,如果不具備殺伐果斷和較強的賦能基因,被橫刀奪愛也實屬正常。

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肖恩

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新浪財經上市公司研究員

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