【集中供地】截至2020年末時代中國土地儲備可滿足三年左右發展需求

2021-05-08 22:07:00 作者:青檸 收藏本文
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  出品:大眼樓管

  今年2月26日,對地產圈來說注定是個不平凡的日子,自然資源部宣布,今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發布出讓公告,原則上發布出讓公告全年不得超過3次;二是集中組織出讓活動。

  由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場,因此“兩集中”政策無疑將把所有房企,無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小,聚集在一個角斗場內,任由其相互廝殺。

  毫無疑問,集中供地將帶來一次重大的行業洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小,那么此次廣州集中可謂是全行業關注,廣州市作為主要的一線城市之一,其首次集中供地對于不少重倉廣州的房企來說尤為重要,同時此次集中供地將成為全國國土資源局、房企重要的研究參考對象。

  此次廣州總計出讓48宗地塊,總占地面積近393.6萬平方米。最終,42宗地塊成交,4宗地塊因達到最高限價進入搖號階段,6宗流拍,總攬金906.02億元,整體溢價率近12%,其中18宗地塊都伴有溢價。上百家房企參與競拍,資金雄厚的國企、央企和大型房企表現活躍,越秀、華潤、金地等均有收獲。而在激烈競爭下,對于重倉布局廣州的房企來說,一次集中供地的失利,或將對公司未來一兩年的開發及銷售產生較大影響。時代中國就是其一,作為重倉粵港澳、廣州地區銷售占比常年居首的粵港澳重點房企之一,此次集中供地也是未顆粒未收。

  廣州銷售額占比居首

  中指研究院發布的2020廣州房企銷售額排行榜顯示,2020年,時代中國可以排到第7名,遠高于其全國43名的整體規模排名。作為今年新晉千億的房企,其近年來的發展重點集中在大灣區,往年約9成銷售額來自廣東省,尤其是廣州、佛山兩地。2020年,時代中國在廣州的合約銷售額達到300.05億元,約占全年合約銷售額1003.81億元的29.9%,佛山占比22.2%次之,其余城市銷售額占比均不到10%。時代中國對廣、佛市場存在較大的依賴。

  截至2020年末,時代中國在全國15個城市或地區擁有土地儲備總建筑面積約2159萬平方米,可滿足三年左右的發展需求。其中,廣州的土地儲備為504.4萬平方米,在總土儲中占比約23.4%,與2020年19.79%的銷售面積占比相比,廣州的土儲并不算充裕。

  此前在3月24日的業績發布會上,時代中國董事會主席岑釗雄曾表示,時代中國對“兩集中”政策并未十分緊張。時代中國整個土地儲備有50%來源于城市更新項目,還有產城融合的項目,對于公開市場招拍掛的依賴是比較低的。目前這一政策影響不大。

  舊改項目轉換速度明顯下滑

  城市更新在近幾年成為時代中國補充土儲的重要手段。截至2020年底,公司的城市更新項目超160個,潛在的總建筑面積達到5337萬平方米,其中廣州擁有71個舊改項目,總建筑面積達2801萬平方米;在佛山則擁有42個城市更新項目,總建筑面積超926萬平方米。目前廣州的城市更新項目儲備成為公司集中供地0拿地的底氣所在?

  眾所周知,舊改項目開發難度大、周期長、耗資大,存在較大的不確定性。舊改項目帶來的潛在土儲往往成本較低,但受公司的開發水平影響較大。時代中國2020年8月召開的中期業績發布會上,岑釗雄曾表示,2020年可轉化10個城市更新項目。但最終2020年只轉換了8個項目,建筑面積約262萬平方米,其中有5個項目轉化為土地儲備,建面約220萬平方米,占2020年新增土儲超60%,占比較2019年的45%進一步大幅上升15個百分點。新增土儲對舊改的依賴進一步深化。

  但事實上,2020年時代中國的舊改轉化速度較2019年下降明顯,2019年,時代中國轉化了10個項目,建筑面積368萬平方米,轉化為土儲的為8個,建面349萬平方米。

  2020年,時代中國在廣州的銷售面積約133萬平方米,若2020年轉化的220萬平米的新的土地儲備均位于廣州,滿足當地銷售需求問題不大。但舊改項目轉化速度低且不可控因素太多,大量積累后,何時轉化、何時貢獻利潤都存在較大的變數。若持續缺席廣州集中供地,那么公司舊改轉化壓力便會激增,同時限制其規模增長。

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文章關鍵詞: 時代中國

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青檸

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新浪財經上市公司研究員

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